海外生活

投资美国房产最常见的问题

2015-8-16 14:37:24




投资美国房产最常见的问题

投资美国房产是现在很多国内土豪的战略,但是由于中国房产市场和美国房产市场的模式有很大的不同,所以对于投资者有必要对投资美国房产的注意事项了解清楚,尤其注意的是不能用中国思维来买美国房子。 


一、购买新房还是二手房?


在中国,很多人都乐意买新房子,但是在美国,大多数在市场上交易的美国房产是二手房,占市场上挂牌出售的房子总数的85%;新建的房子相对较少,仅占15 %。 这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。


我们要知道在美国,新建的美国房产一般都位于比较偏远的地区或者城市,属于新开发的地区。 而那些发展比较成熟的城市,经过长期的发展,拥有较优良的学区、完善的生活设施,优美的环境,但是这些城市的住宅大多不是新建的。 这些城市很多是整体规划、同时开发的,一般15-30年完成兴建,每一座城市内的住宅会有相近的房龄。


如果你想买到一套全新的美国房产,这并非不可能??,但是你买到的这套房子可能在一个新开发的小城,周边都是新建的房子,基础设施可能相对??不够完善。 因此,不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子,因为这样一方面会让你的选择余地很小,让你错过很多好房子;另一方面,选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲, 比如说城市发展不成熟,生活不方便,学区不好等。


当然,也不排除这样的情况:有些开发商在发展成熟的城市内推倒一些老房子,然后重建新的美国房产,但是这样的情况大概都要超过50年以上的旧房。


二、房子是不是越老越不值钱?


答案是:不一定,要根据具体情况综合分析。 在美国,老房子不一定不值钱或者不??好,根据美国房产的状况的不同,价值差别会很大。


一方面,房子的建筑物部分必然是随着时间的流逝而逐渐破损折旧,价值降低。 对于木制房屋来说,一般可以将每10年看作一个阶段,如果不进行保养和翻新,房龄越大,价值越低;如果一直没有更新设备,房龄超过40年可以算是相当老旧的房子, 几乎没有建物价值了。 但是如果业主对房屋保持着适当的保养,翻新,房屋价值可能仍然很高的。


这里要提一下,美国有些老城市为了保持其城市文化特色,特别规定该市的房产业主不能随意改变其住宅的外观;如果要对自己的房子进行翻新,可以根据喜好随意改变房屋的内部构造,但是房屋的外观必须保持其原有风格。 另一方面,房子的土地部分,会随着当地经济的发展和人口的增长而升值。


总之,在选择美国房产的时候,不仅要看它的建筑年代,也要看它的内部保养状态,看它最近是否经过翻新等。 如果房屋保养得好,大多数房子的总体价值是会随着时间的推移而上升的;当然也不排除相反的情况,如果当地环境变坏, 经济衰退,房子的价值也有可能下降。


三、买学校附近的房子(学区房)好不好?


对于是否购买美国学区房,这是要根据自己的具体情况综合考虑。 学校附近的房子由于需求旺盛,价格也相对较高,与同等条件的美国房产相比,一般有5% 的溢价。 这部分溢价反映了学校附近的房子的优点——孩子上学比较方便;但是也有缺点:学校附近环境比较嘈杂,降低了生活的舒适性。


如果购买美国房产是用于出租,学校附近的房子比较容易租出去。 举例来说,如果当地类似房子的平均租金是2000美元/月,那么学校附近的房子也许可以出租略高些如2100或2200美元/月;所以学校附近的房子出租,每年收到的租金确实高一点。 但是美国房产初始买价也相对较贵,基本上两相抵消。


另外,学校附近的租客大多是学生,他们大多对房子不够爱护,间接造成保养成本上升;所以综合考虑,学校附近的房子并没有特别了不得的优势, 也可以说它的优势已反应在房价上了。


四、选择城市屋还是独立屋?


城市屋和独立屋有很大的不同,但是无论是出售还是出租都同样会有市场。 两者之间的区别在于:城市屋一般没有庭院或者庭院很小,所以占地面积不大,价格差别也不大,从十几万美元到五六十万美元不等。 而独立屋占地面积比较大,尺寸和内部设施天差地别,所以不同的独立屋价格相差非常大,从二十几万美元(较差的城市)到几千万美元的独立屋都有;在一些比较差的城市,也有十几万美元的独立屋。


如果够买的美国房产用于出租,城市屋的租金收益率相对比较高,因为它的初始投入比较小;但是独立屋的升值潜力比较大。 所以作为投资,两者各有优缺点。


如果要在两者之间进行选择,首先要看自己的预算有多少,如果预算不到二十万美元,就不用考虑独立屋;如果预算在二十万美元到五六十美元之间,则两者都可以考虑,可以综合具体情况和自己的偏好进行选择;如果预算在六十万美元以上,那可以考虑买独立屋,或者买几套城市屋(作为投资的情况)。


五、该买在那个城市?


首先确定自己购买美国房产的预算,能够拿多少钱来买房?综合预算和其他因素,就可以考虑选择哪个城市了。 美国的城市有特定的房产参数,如住宅均价、平均屋龄、平均居住面积、平均单价、学区分数等, 建议你一定要仔细查看我们提供的"城市行情表"及"学校成绩一览表",从中分析。 这些房产参数将是作为选择城市的重要依据。


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